P: ¿Califico para el Programa Hipotecario de Baja Tasa de Interés de SONYMA?
R:
Usted califica:
- Si es un comprador de primera vivienda según la definición de SONYMA. (Este requisito se elimina si el prestatario desea comprar una vivienda situada en un Área Objetivo designada por el gobierno federal. Para más información, consulte Excepciones para los Prestatarios);
- Si satisface las normas del proceso de evaluación de solicitud de un crédito de SONYMA. Los solicitantes deben tener:
- empleo estable;
- una buena historia crediticia;
- ingresos suficientes para efectuar el pago de la hipoteca y satisfacer otras deudas; y
- suficiente dinero en efectivo, ahorros u otros activos para el pago inicial y los costos de cierre;
- Si satisface los requisitos referentes a los Límites de Ingresos Familiares de SONYMA (haga clic aquí para ver los Límites de Ingresos Familiares de su área);
- Si ocupa la vivienda financiada a través de SONYMA como su residencia permanente.
Nota: Si usted es propietario actualmente de una inversión residencial o de una vivienda de vacaciones y pretende seguir siendo dueño de la vivienda, no calificará para el financiamiento de SONYMA aunque trate de comprar una vivienda situada en un Área Objetivo.
P: ¿Califica la vivienda que deseo comprar para el Programa Hipotecario de Baja Tasa de Interés de SONYMA?
R:
La vivienda califica:
- Si está situada en el estado de Nueva York;
- Si su precio de venta no excede de los Precios Límite de Compra de SONYMA (haga clic aquí para ver los Precios Límite de Compra de su área);
- Si no se utilizará con fines comerciales o de negocios;
- Si pertenece a uno de los siguientes tipos de propiedades:
- Vivienda de una familia existente o de construcción nueva (incluye condominios y viviendas en cooperativa);
- Vivienda de dos, tres o cuatro familias construida al menos cinco años antes de la fecha de solicitud del préstamo de SONYMA y que se haya utilizado exclusivamente como residencia durante los últimos cinco años;
- Vivienda de dos familias situada en un Área Objetivo que sea de construcción nueva o se haya construido menos de cinco años antes de la fecha de solicitud del préstamo de SONYMA;
- Si tiene un máximo de 5 acres (se pueden realizar excepciones según el caso en particular);
- Si tiene un mínimo de 500 pies cuadrados de espacio habitable (se pueden realizar excepciones según el caso en particular).
P: ¿Califico para el Programa de Remodelación de Nueva York de SONYMA?
R:
Usted califica:
- Si es un comprador de primera vivienda, según la definición de SONYMA. (Este requisito se elimina si el prestatario desea comprar una vivienda situada en un Área Objetivo designada por el gobierno federal. Para más información, consulte Excepciones para los Prestatarios);
- Si satisface las normas del proceso de evaluación de solicitud de un crédito de SONYMA. Los solicitantes deben tener:
- empleo estable;
- una buena historia crediticia;
- ingresos suficientes para efectuar el pago de la hipoteca y satisfacer otras deudas; y
- suficiente dinero en efectivo, ahorros u otros activos para el pago inicial y los costos de cierre;
- Si satisface los requisitos referentes a los Límites de Ingresos Familiares de SONYMA (haga clic aquí para ver los Límites de Ingresos Familiares de su área);
- Si ocupa la vivienda financiada a través de SONYMA como su residencia permanente.
Nota: Si usted es propietario actualmente de una inversión residencial o de una vivienda de vacaciones y pretende seguir siendo dueño de la vivienda, no calificará para el financiamiento de SONYMA aunque trate de comprar una vivienda situada en un Área Objetivo.
P: ¿Califica la vivienda que deseo comprar para el Programa de Remodelación de Nueva York de SONYMA?
R:
La vivienda califica:
- Si está situada en el estado de Nueva York;
- Si el precio de venta y el costo de las renovaciones, en conjunto, no exceden de los Precios Límite de Compra de SONYMA (haga clic aquí para ver los Precios Límite de Compra de su área);
- Si no se utilizará con fines comerciales o de negocios;
- Si pertenece a uno de los siguientes tipos de propiedades:
- Vivienda existente de una familia. Los condominios califican siempre que la asociación del condominio permita las renovaciones propuestas. (Las casas prefabricadas y las viviendas en cooperativa no califican.);
- Vivienda existente de dos familias construida al menos cinco años antes de la fecha de solicitud del préstamo de SONYMA y que se haya utilizado exclusivamente como residencia durante los últimos cinco años;
- Si tiene un máximo de 5 acres (se pueden realizar excepciones según el caso en particular);
- Si tiene un mínimo de 500 pies cuadrados de espacio habitable (se pueden realizar excepciones según el caso en particular).
P: ¿Califico para el Programa "Realizando el Sueño" de SONYMA?
R:
Usted califica:
- Si es un comprador de primera vivienda, según la definición de SONYMA;
- Si satisface las normas del proceso de evaluación de solicitud de un crédito de SONYMA. Los solicitantes deben tener:
- empleo estable;
- una buena historia crediticia;
- ingresos suficientes para efectuar el pago de la hipoteca y satisfacer otras deudas; y
- suficiente dinero en efectivo, ahorros u otros activos para el pago inicial y los costos de cierre;
- Si satisface los requisitos referentes a los Límites de Ingresos Familiares de SONYMA (haga clic aquí para ver los Límites de Ingresos Familiares de su área);
- Si ocupa la vivienda financiada a través de SONYMA como su residencia permanente.
Nota: Si usted es propietario actualmente de una inversión residencial o de una vivienda de vacaciones y pretende seguir siendo dueño de la vivienda, no calificará para el financiamiento de SONYMA.
P: ¿Califica la vivienda que deseo comprar para el Programa "Realizando el Sueño" de SONYMA?
R:
La vivienda califica:
- Si está situada en el estado de Nueva York;
- Si tiene un precio de venta y un valor de tasación (según lo determine un tasador profesional de bienes raíces) que no excedan de los Precios Límite de Compra/Límites del Valor de Tasación de SONYMA (haga clic aquí para ver los Precios Límite de Compra/Límites del Valor de Tasación de su área);
- Si no se utilizará con fines comerciales o de negocios;
- Si pertenece a uno de los siguientes tipos de propiedades:
- Vivienda de una familia existente o de construcción nueva (incluye condominios y cooperativas);
- Vivienda existente de dos familias construida al menos cinco años antes de la fecha de solicitud del préstamo de SONYMA y que se haya utilizado exclusivamente como residencia durante los últimos cinco años;
- Vivienda de dos familias situada en un Área Objetivo que sea de construcción nueva o se haya construido menos de cinco años antes de la fecha de solicitud del préstamo de SONYMA;
- Si tiene un máximo de 5 acres (se pueden realizar excepciones según el caso en particular);
- Si tiene un mínimo de 500 pies cuadrados de espacio habitable (se pueden realizar excepciones según el caso en particular).
P: ¿Califico para el Programa de Incentivos de Construcción de SONYMA?
R:
Usted califica:
- Si es un comprador de primera vivienda, según la definición de SONYMA. (Este requisito se elimina si el prestatario desea comprar una vivienda situada en un Área Objetivo designada por el gobierno federal. Para más información, consulte Excepciones para los Prestatarios);
- Si satisface las normas del proceso de evaluación de solicitud de un crédito de SONYMA. Los solicitantes deben tener:
- empleo estable;
- una buena historia crediticia;
- ingresos suficientes para efectuar el pago de la hipoteca y satisfacer otras deudas; y
- suficiente dinero en efectivo, ahorros u otros activos para el pago inicial y los costos de cierre;
- Si satisface los requisitos referentes a los Límites de Ingresos Familiares de SONYMA (haga clic aquí para ver los Límites de Ingresos Familiares de su área);
- Si ocupa la vivienda financiada a través de SONYMA como su residencia permanente.
Nota: Si usted es propietario actualmente de una inversión residencial o de una vivienda de vacaciones y pretende seguir siendo dueño de la vivienda, no calificará para el financiamiento de SONYMA aunque trate de comprar una vivienda situada en un Área Objetivo.
P: ¿Califica la vivienda que deseo comprar para el Programa de Incentivos de Construcción de SONYMA?
R:
La vivienda califica:
- Si está situada en el estado de Nueva York;
- Si su precio de venta no excede de los Precios Límite de Compra de SONYMA (haga clic aquí para ver los Precios Límite de Compra de su área);
- Si no se utilizará con fines comerciales o de negocios;
- Si pertenece a uno de los siguientes tipos de propiedades:
- Si tiene un máximo de 5 acres (se pueden realizar excepciones según el caso en particular);
- Si tiene un mínimo de 500 pies cuadrados de espacio habitable (se pueden realizar excepciones según el caso en particular).
P: ¿Tengo que ser un comprador de primera vivienda para obtener una hipoteca de SONYMA?
R:
No, SONYMA proporciona incentivos especiales para solicitantes que compran viviendas en Áreas Objetivo designadas por el gobierno federal. Los incentivos son:
- No es necesario ser un comprador de primera vivienda*;
- Podrá tener mayores ingresos y comprar una vivienda más cara dado que los Límites de Ingresos Familiares y de Precios de Compra de viviendas son más altos (haga clic aquí para ver los Límites de Ingresos Familiares y de Precios de Compra de su área); y
- Podrá comprar una vivienda de dos familias que sea de construcción nueva o una casa existente que tenga menos de 5 años.
(*Nota: No obstante, deberá vender su casa existente y no calificará si actualmente es propietario de una vivienda de vacaciones o de inversión y pretende seguir siendo dueño de ella.);
Para averiguar si una vivienda está situada en un Área Objetivo, llame al Centro de Información de SONYMA al 1-800-382-HOME (4663) y proporcione la dirección exacta, ciudad o población, y código postal.
Nota: Estas exenciones no se aplican al Programa Hipotecario "Realizando el Sueño".
P: ¿Cómo solicito una hipoteca de SONYMA?
R:
1) Precalifique con una entidad prestamista participante de SONYMA - Diríjase a una entidad prestamista participante de SONYMA (haga clic aquí para ver una lista de las Entidades Prestamistas Participantes) y precalifique para un préstamo de SONYMA. Los compradores de viviendas que poseen una carta de precalificación de una entidad prestamista están en una posición mucho más ventajosa para negociar la venta de una vivienda. La carta también le permitirá saber el precio aproximado de la vivienda que podrá pagar. Si la entidad prestamista determina que no calificaría para una hipoteca en ese momento, podrá sugerir maneras de mejorar su capacidad de calificar en el futuro. (Haga clic aquí para informarse acerca de cómo reparar una historia crediticia anterior deficiente). La entidad prestamista necesitará que todos los solicitantes de préstamos presenten como mínimo, la siguiente documentación:
- información acerca de su historial laboral y de las fuentes de ingresos que tiene (tenga disponibles copias de los talones del cheque de sueldo más recientes);
- los números de cuenta y los saldos de las cuentas bancarias, así como las direcciones de las sucursales bancarias (tenga disponibles sus dos estados bancarios mensuales más recientes);
- información acerca de todas las deudas pendientes (incluidos préstamos y tarjetas de crédito, con los nombres y direcciones de los acreedores y los números de cuenta);
- información sobre el propietario de la vivienda que alquila actualmente, incluidos nombres, direcciones y fechas de alquiler;
- las declaraciones de impuestos federales sobre la renta firmadas de los últimos tres años (no se requiere para aquellos solicitantes que van a adquirir una propiedad en un Área Objetivo);
- copia de la sentencia de divorcio/acuerdo de separación (si corresponde).
2) Encuentre una vivienda y firme un contrato - Después de encontrar una vivienda que pueda pagar y de acordar el precio con el vendedor, deberá formalizar el contrato de venta. Durante este proceso tendrá que hacer normalmente lo siguiente:
- Inicialmente, es probable que tenga que firmar una oferta de compra, lo cual requiere que efectúe un depósito de buena fe de $1,000 como máximo. El depósito demuestra que está considerando seriamente la compra de la vivienda. Una vez que el vendedor firme la oferta, se convierte en un contrato. Asegúrese de que en la oferta de compra se indique que usted puede revisar el contrato con un abogado. SONYMA recomienda que contrate a un abogado especializado en bienes raíces. Quizás sea conveniente que encuentre a su propio abogado de bienes raíces y no acudir a uno recomendado por el agente de bienes raíces, el vendedor de la vivienda u otra parte interesada.
- Como mínimo, el contrato debe tener disposiciones que le permitan cancelarlo (y conseguir la devolución del pago inicial) si (a) se rechaza su solicitud de hipoteca, (b) la inspección de la propiedad (realizada por una compañía de inspectores profesionales de viviendas contratada por usted) revela graves defectos en la propiedad, (c) la inspección de plagas revela una grave infestación de termitas o plagas, o (d) el vendedor no puede proporcionarle un título limpio, sin gravámenes, etc.
- Una vez negociado y formalizado en su totalidad el contrato definitivo, es muy probable que tenga que efectuar un pago inicial más alto, a veces de hasta el 10% del precio de venta. Si usted no satisface los términos del contrato y no compra la vivienda, podría perder este depósito. Nota: Si el contrato de venta requiere que efectúe un pago inicial más alto del que puede pagar, SONYMA le permitirá financiar hasta el 97% y, en tal caso, le podrán devolver la cantidad del pago inicial adicional efectuado por usted al firmar el contrato.
- SONYMA no permitirá que una entidad prestamista registre su préstamo con nosotros hasta que hayan recibido un contrato de venta debidamente formalizado y firmado por todos los compradores y vendedores.
3) Firme una solicitud de préstamo actualizada y fije su tasa de interés - Antes de que la entidad prestamista pueda registrar su préstamo con SONYMA y fijar su tasa de interés, usted tendrá que firmar una nueva solicitud de préstamo. La nueva solicitud reflejará información específica indicada en el contrato de venta, tal como la dirección de la vivienda que va a comprar, el precio de venta, la cantidad del préstamo, etc.
4) Manténgase en contacto con su entidad prestamista y con su abogado - Comprar una vivienda y obtener una hipoteca requieren la colaboración de todas las partes involucradas. No suponga que todo marcha bien porque no se hayan comunicado con usted. Manténgase en contacto frecuente con su entidad prestamista para asegurarse de que no haya nada que esperen de usted. Si la entidad prestamista le pide algún documento adicional, entrégueselo a tiempo y con rapidez. Asimismo, llame de vez en cuando a su abogado para asegurarse de que no haya ningún problema legal.
5) ¿Qué ocurrirá a continuación? - Una vez que la entidad prestamista finalice el paquete de su préstamo, tanto SONYMA como la compañía aseguradora de conjuntos de hipotecas de dicha entidad deben aprobar su préstamo. Los préstamos típicos de SONYMA añaden alrededor de una semana al tiempo de procesamiento de un préstamo convencional.
Una vez que su solicitud haya sido completamente aprobada, y una vez satisfechas todas las condiciones de aprobación, la Entidad Prestamista Participante fijará la fecha de cierre de la transacción.
P: ¿Cuánto tiempo más se tarda en obtener un préstamo de SONYMA comparado con la mayoría de los préstamos?
R:
Un préstamo de SONYMA típico añade alrededor de una semana al tiempo de procesamiento de un préstamo convencional.
P: ¿Puedo hacer algo para acelerar el proceso?
R:
Sí. En general, el proceso de solicitud de una hipoteca puede resultar estresante y llevar mucho tiempo. Usted podrá acelerar el proceso si tiene la siguiente información y documentación disponible cuando presente su solicitud:
- información acerca de su historial laboral y de las fuentes de ingresos que tiene (tenga disponibles copias de los talones del cheque de sueldo más recientes);
- los números de cuenta y los saldos de las cuentas bancarias, así como las direcciones de las sucursales bancarias (tenga disponibles sus dos estados bancarios mensuales más recientes);
- información acerca de todas las deudas pendientes (incluidos préstamos y tarjetas de crédito, con los nombres y direcciones de los acreedores y los números de cuenta);
- información sobre el propietario de la vivienda que alquila actualmente, incluidos nombres, direcciones y fechas de alquiler;
- las declaraciones de impuestos federales sobre la renta firmadas de los últimos tres años (no se requiere para aquellos solicitante que van a adquirir una propiedad en un Área Objetivo);
- copia de la sentencia de divorcio/acuerdo de separación (si corresponde).
Si la entidad prestamista le pide algún documento adicional, entrégueselo a tiempo y con rapidez. Una vez que el paquete de su préstamo esté completo, tanto SONYMA como la compañía aseguradora de conjuntos de hipotecas de dicha entidad deben revisar su préstamo. Este paso final solamente añade un par de días al proceso de un préstamo convencional.
Ésta es otra manera de acelerar el proceso del préstamo: Asegúrese de que al vendedor de la vivienda se le haya proporcionado un formulario de SONYMA denominado "Declaración jurada del vendedor de vivienda" (Property Seller's Affidavit) (disponible en su entidad prestamista) lo más rápidamente posible, ya que la entidad prestamista necesitará enviar este formulario con el paquete del préstamo a SONYMA.
A veces los préstamos se procesan completamente en tan sólo dos semanas. La aprobación rápida siempre depende de la colaboración de todas las partes involucradas.
P: ¿Considerará SONYMA mi solicitud de préstamo si yo anteriormente me declaré en bancarrota?
R:
Una bancarrota anterior no le impide automáticamente obtener un préstamo de SONYMA. Sí requerimos que al menos hayan transcurrido tres años desde la rehabilitación de la persona declarada en bancarrota. Asimismo, debe haber restablecido su buen crédito y poder explicar satisfactoriamente por qué se declaró en bancarrota (la causa de la bancarrota debe haber estado fuera de su control). Su entidad prestamista individual evaluará las circunstancias y le ayudará a compilar la información necesaria. Se tomará una decisión referente al crédito basada en todo el paquete de su préstamo.
P: ¿Qué significa restablecer el buen crédito?
R:
Básicamente, usted debe haber restablecido un mínimo de cuatro referencias de crédito, tres de las cuales deben haber sido usadas en los últimos dos años. Además, una de las cuatro referencias de crédito debe estar relacionada con la vivienda (el propietario de la vivienda que alquila) y todas las líneas de crédito restablecidas deben haber sido pagadas a tiempo.
P: He tenido problemas de crédito en el pasado. ¿Cuál es la mejor manera de reparar mi crédito de modo que pueda solicitar una hipoteca en el futuro?
R:
El primer paso podría ser hablar con una organización calificada de asesoramiento de crédito sin fines de lucro, la cual evaluará su situación personal y sugerirá maneras de mejorar su crédito. Es posible que le puedan ayudar a disputar entradas incorrectas en su informe de crédito. En www.homepath.com podrá encontrar una buena fuente de asesores de crédito. Fannie Mae, la entidad que más fondos para hipotecas provee en el país, se encarga de administrar este sitio web. Entre otras cosas, ofrece consejos acerca de cómo "Encontrar una agencia de asesoramiento". Otra opción es hablar con una de nuestras entidades prestamistas participantes, la cual podrá ayudarle a establecer un "plan de acción para préstamos hipotecarios". Dependiendo de la magnitud de sus problemas de crédito, ésta puede que sea su mejor opción.
P: ¿De qué manera calcula SONYMA los ingresos?
R:
Se realizan dos cálculos diferentes para determinar si el solicitante califica para un préstamo de SONYMA. El primer cálculo se denomina "ingresos de evaluación" y el segundo "ingresos de cumplimiento".
- Ingresos de evaluación - Este cálculo se realiza de la misma manera o de una manera similar al método que utilizan las entidades prestamistas hipotecarias tradicionales para determinar ingresos. Su propósito es cerciorarse de que los solicitantes tengan ingresos suficientes para efectuar el pago mensual de su hipoteca y para satisfacer otras deudas.
- Ingresos de cumplimiento - Este cálculo es exclusivo de los préstamos de SONYMA y lo requieren las leyes federales. Su propósito es cerciorarse de que los ingresos familiares del solicitante no excedan de los Límites de Ingresos Familiares.
P: ¿De qué manera se calculan los ingresos de cumplimiento de SONYMA?
R:
Figura a continuación una guía general sobre la manera en que SONYMA calcula los ingresos de cumplimiento. En el texto de esta lista no se incluyen todas las fuentes de ingresos.
Qué ingresos es obligatorio incluir - De conformidad con la ley, SONYMA está obligada a utilizar los ingresos totales combinados de todas las personas mayores de 21 años que vayan a residir en la vivienda financiada a través de SONYMA, al margen de que hayan firmado o vayan a firman la solicitud de la hipoteca.
Cómo se calculan los ingresos de cumplimiento - SONYMA utiliza las siguientes pautas/cálculos para determinar si la familia del solicitante satisfará nuestros requisitos de elegibilidad referentes a límites de ingresos.
- Cálculo de ingresos básicos: Obtenga los ingresos brutos del año en curso (YTD, por sus siglas en inglés) indicados en el talón del cheque de sueldo más reciente. No se permiten las deducciones previas a los impuestos (p. ej., contribuciones al plan 401k, 457b, beneficios médicos, etc.). Divida los ingresos del año en curso entre el número de semanas transcurridas en el presente año y multiplique el resultado por 52 para obtener los ingresos anuales.
- Horas extraordinarias, bonificaciones y comisiones: Deben incluirse en el cálculo de los ingresos del año en curso, según se indicó en el párrafo anterior. Si los talones del cheque del sueldo desde la fecha de la solicitud del préstamo a la fecha actual no reflejan este tipo de sueldo, podrá eliminarse del cálculo de los ingresos del año en curso, según lo indicado en el párrafo anterior, aunque la cantidad deberá añadirse a los ingresos totales. Estos ingresos podrán excluirse completamente si los talones del cheque del sueldo desde la fecha de la solicitud a la fecha actual no reflejan este tipo de sueldo y puede demostrarse que no existen antecedentes (en años anteriores) de haber recibido este tipo de ingresos.
- Prestatarios autónomos: El solicitante tendrá que obtener un estado de pérdidas y ganancias (P&L, por sus siglas en inglés) del año en curso preparado por un contador público autorizado. También se requerirá la declaración de impuestos federales del año anterior con todas las listas correspondientes. (El estado de pérdidas y ganancias no tiene por qué haber sido sometido a auditoría). Se podrían requerir declaraciones de impuestos federales corporativos, declaraciones de impuestos federales de asociaciones y formularios K-1. Para el cálculo de los ingresos anuales se usarán los ingresos brutos ajustados, después de los gastos de negocios. Se añadirán a los ingresos anuales posibles desembolsos o repartos. Divida los ingresos del año en curso entre el número de meses correspondiente y multiplique el resultado por 12 para obtener los ingresos anuales. Las variaciones considerables en ingresos con respecto al año anterior deberán explicarse por escrito.
- Cambios de salario/trabajo: Si el sueldo del solicitante aumenta o disminuye debido a un cambio de trabajo, ascenso o a los términos de un nuevo contrato de empleo, el salario nuevo se tratará como si lo hubiera recibido durante todo el año. Obtenga una carta de su empleo o una copia del contrato y el talón del cheque de sueldo actual o verificación de empleo (VOE, por sus siglas en inglés).
- Sueldo retroactivo: Los ingresos recibidos en el año en curso a los que se hizo acreedor en años anteriores podrán excluirse siempre que no existan antecedentes continuos de haber recibido este tipo de ingresos y de que dichos ingresos no vuelvan a ocurrir.
- Ingresos obtenidos en años anteriores y pagados en el año en curso: Si los ingresos del año en curso del solicitante incluyen dinero que le pagaron por tiempo trabajado durante el año civil anterior, dichos ingresos podrán ser excluidos de sus ingresos del año en curso si puede proporcionar prueba de ello. Por ejemplo, si el primer talón de cheque de sueldo del solicitante incluye ingresos obtenidos entre el 23 de diciembre y el 5 de enero, los ingresos obtenidos por los días trabajados en diciembre podrán excluirse de su sueldo del año en curso.
- Ingresos del Seguro Social o por incapacidad: Se deben incluir en los ingresos. Los ingresos recibidos para beneficio de un niño deben incluirse si dichos ingresos se usarán para cubrir los gastos de manutención del niño.
- Ingresos previstos de alquiler: No incluya ingresos previstos de alquiler que piense generar de la compra de una propiedad de 2 a 4 unidades.
- Manutención de menores/Pensión alimenticia pagada por el prestatario: No se puede deducir de los ingresos.
- Manutención de menores/Pensión alimenticia recibida por el prestatario: Debe incluirse en los ingresos.
- Fondos asignados para traslado: Deben incluirse en los ingresos.
- Fondos asignados para vestido: Deben incluirse en los ingresos.
- Fondos asignados para vehículo: Deben incluirse en los ingresos.
- Fondos asignados para alojamiento militar y alimentación: Deben incluirse en los ingresos.
- Gastos de negocios no reembolsados para empleados asalariados (cuotas del sindicado, equipos de seguridad, equipos de negocios, etc.): No se pueden deducir. Sin embargo, si el solicitante recibe ingresos clasificados como 1099 y paga impuestos como trabajador autónomo, se permiten las deducciones de negocios.
- Ingresos por cuidado de crianza: Los pagos recibidos por el desempeño de deberes de cuidado de crianza con respecto a los niños bajo el cuidado del solicitante no se consideran ingresos con estos fines y no deben incluirse en los ingresos del solicitante.
NOTA: Si los ingresos familiares del solicitante exceden de los Límites de Ingresos Familiares de SONYMA, ya sea en el momento de la solicitud o del cierre del préstamo, el solicitante no calificará para un préstamo de SONYMA.
P: ¿Cómo calcula SONYMA el precio de compra para determinar si excede o no de los Precios Límite de Compra de SONYMA?
R:
En la práctica totalidad de los casos, SONYMA utiliza el precio de compra indicado en el contrato de venta firmado por el comprador y el vendedor de la vivienda para compararlo con nuestros Precios Límite de Compra. De conformidad con los reglamentos federales, no obstante, existen varias excepciones:
- Unidades en cooperativa - La parte proporcional (%) de la hipoteca subyacente de las unidades en cooperativa debe añadirse al precio de la unidad que va a comprar el solicitante. El total combinado del precio de venta de la unidad y del porcentaje de la hipoteca subyacente no puede exceder del Precio Límite de Compra de SONYMA;
- Viviendas con espacio habitable sin acabar - Si el solicitante va a comprar una vivienda que tiene espacio habitable sin acabar (por ejemplo, una vivienda de dos pisos cuyo segundo piso aún no se haya terminado), ya se trate de una casa existente o de construcción nueva, SONYMA debe añadir al precio del contrato el costo razonable de la terminación del espacio sin acabar. Este total no puede exceder del Precio Límite de Compra de SONYMA;
- Terreno adquirido hace más de dos años - Si el solicitante compró un terreno hace más de dos años y ahora ha contratado a un contratista para construir una vivienda en dicho terreno, SONYMA no incluirá el costo del terreno del que es propietario el solicitante en el precio de compra de la vivienda. No obstante, si el solicitante compró el terreno hace menos de dos años, SONYMA añadirá el precio pagado por el terreno al costo de la construcción y la cantidad resultante no podrá exceder del Precio Límite de Compra de SONYMA.
P: ¿Cómo calcula SONYMA los Límites de Ingresos Familiares y de Precios de Compra?
R:
Casi todos los fondos de los programas de SONYMA con los que compramos préstamos hipotecarios se derivan de la emisión de bonos, cuyo interés está exento del pago de impuestos federales sobre la renta. Esto hace posible que SONYMA ofrezca a los neoyorquinos financiamiento para préstamos hipotecarios a una baja tasa de interés. Para mantener la exención de los impuestos de nuestros bonos, estamos obligados a cumplir ciertas leyes y reglamentos federales, los cuales, entre otras cosas, limitan el precio de compra máximo de las viviendas financiadas a través de SONYMA y los ingresos máximos de los prestatarios elegibles a unos niveles dictados por el gobierno federal.
Los límites de ingresos se calculan usando los ingresos medios del área, los cuales los publica normalmente cada año el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. (HUD, por sus siglas en inglés). HUD publica los ingresos medios del área por el Área Estadística Metropolitana (MSA, por sus siglas en inglés) o, en áreas más rurales, por condado. De conformidad con la ley, SONYMA puede utilizar los ingresos medios más altos del estado de Nueva York o los ingresos medios del área para establecer sus límites de ingresos. A continuación, los ingresos se ajustan para el tamaño de la familia. Asimismo, se aplican límites de ingresos más altos para aquellas familias que compren una vivienda en un Área Objetivo designada por el gobierno federal.
Para el cálculo de los precios límite de compra, la ley federal requiere que SONYMA utilice los "precios de venta promedio del área" que el IRS haya publicado más recientemente. En 2004, el IRS modificó la fórmula para calcular los precios de venta promedio del área. Ahora están basados en los límites de préstamos anuales establecidos por la Administración Federal de la Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés) para hipotecas aseguradas por la FHA. Los límites de la FHA se publican por MSA (Área Estadística Metropolitana). Las áreas que no son parte de las MSA se agrupan en una categoría denominada "Todas las demás". Los límites se calculan dividiendo el límite del préstamo FHA pertinente entre 0.76.
P: ¿Me permitirá SONYMA eliminar del pago de mi hipoteca la parte del seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés) si el valor de mi propiedad se ha incrementado?
R:
No. SONYMA requiere que todos los préstamos hipotecarios con un pago inicial inferior al 20% estén cubiertos por el seguro PMI. SONYMA no permite que se elimine el PMI basándose en un aumento posterior del valor de tasación de la propiedad. Sin embargo, SONYMA sí requiere que la compañía encargada de su hipoteca cancele la cobertura PMI una vez que el saldo del capital debido se reduzca al 80% del valor original de la propiedad. Asimismo, el PMI se debe cancelar cuando la hipoteca llegue al punto medio de su plazo original (por ejemplo, el mes 181 de una hipoteca de 360 meses) al margen de que el saldo se reduzca al 80% del valor original de la propiedad.
No obstante, no se eliminará el PMI bajo ninguna circunstancia si usted se atrasa con los pagos de la hipoteca. Si tiene otras preguntas referentes al PMI, diríjase al departamento de servicio de su entidad prestamista para obtener más información.
P: ¿Qué es el impuesto federal de recuperación?
R:
Las hipotecas de SONYMA para las personas que compran vivienda por primera vez a menudo se financian por medio de la emisión de bonos de beneficios hipotecarios exentos de impuestos. Al usar nuestros programas los prestatarios reciben el beneficio de tasas de interés más bajas que las que se ofrecen en el mercado privado. En algunos casos este beneficio se "recupera" por medio de la aplicación de impuestos federales sobre la renta más altos en el año en que se venda o se deshaga de alguna otra manera de la casa. Si desea información adicional visite el sitio web del IRS http://www.irs.gov/instructions/i8828/ch01.html
P: ¿Cuándo se aplica el impuesto federal de recuperación?
R:
Se requiere que usted pague el impuesto federal de recuperación si se aplican todas estas tres condiciones:
- Usted vende o se deshace de alguna otra manera de su casa en los primeros nueve años;
- Usted obtiene ganancias netas en la venta; y
- En el año en que venda su casa, los ingresos de su grupo familiar exceden la cantidad preestablecida por el IRS.
Cuando usted compra su casa, su entidad prestamista y SONYMA le proporcionarán hojas de trabajo de muestra, las cuales incluirán cuánto tendrían que exceder los ingresos de su grupo familiar de la cantidad preestablecida para que usted incurriera en algún tipo de obligación fiscal de recuperación. Si vende o se deshace de su casa de alguna otra manera en un período de 9 años, usted debe llenar el Formulario 8828 del IRS ("Recapture of Federal Mortgage Subsidy" - Recuperación del subsidio hipotecario federal) para determinar si debe el impuesto federal de recuperación. Para bajar el Formulario 8828 del IRS, haga clic aquí. Para bajar las instrucciones del Formulario 8828, haga clic aquí.
P: ¿Cubrirá mi seguro hipotecario alguna de las obligaciones del impuesto federal de recuperación?
R:
Es posible que sí. Se requiere que muchos de los prestatarios de SONYMA compren seguro hipotecario.
Por ejemplo, Genworth Mortgage Insurance Corporation le reembolsará hasta $6,000 si:
- Se cerró su préstamo después del 14 de mayo de 2007;
- La cantidad del préstamo original no es mayor de $300,000;
- Usted paga a Genworth primas para el seguro hipotecario; y
- Usted vendió su casa en un período de cinco años después de comprarla.
P: ¿Me reembolsará SONYMA por cualquier impuesto federal de recuperación que pague?
R:
Sí. Si usted cierra su hipoteca de SONYMA el 17 de julio de 2007 o después de esa fecha. SONYMA le reembolsará cualquier parte del impuesto de recuperación que no cubra el seguro.
P: ¿Implica el programa de "Reembolso del impuesto federal de recuperación" de SONYMA que no tengo que pagar el impuesto federal de recuperación?
R:
No. Usted todavía tiene la responsabilidad de pagar exactamente al IRS todos y cada uno de los impuestos. SONYMA le reembolsará la cantidad real del impuesto federal de recuperación que usted deba y haya pagado que no cubra su seguro hipotecario.
P: ¿Cuáles son las pautas para poder calificar para el reembolso?
R:
Para poder calificar para el reembolso de SONYMA de cualquier impuesto federal de recuperación que usted haya pagado, se debe aplicar lo siguiente:
- Se financió su préstamo con bonos de beneficios hipotecarios calificados de SONYMA y se cerró el 17 de julio de 2007 o después de esa fecha, y
- Usted entrega a SONYMA el formulario "Request for Recapture Tax Reimbursement" (Solicitud de reembolso del impuesto de recuperación) junto con los documentos probatorios.
Debe entregar la solicitud de reembolso a más tardar para el 31 de diciembre del año en que se deba y pague el impuesto federal de recuperación. Por ejemplo, si se vende su casa en el 2007, se presenta la declaración de impuestos en el 2008. La solicitud de reembolso se debe entregar a más tardar el 31 de diciembre de 2008.
P: ¿Cómo solicito el reembolso?
R:
Es fácil:
- Llene el formulario "Request for Recapture Tax Reimbursement" de SONYMA y entregue una copia firmada de su declaración de impuestos federales, incluido el Formulario 8828 del IRS, el cual se ha presentado indicando el pago del impuesto federal de recuperación.
- Presente comprobante de que se han pagado todos los impuestos, como una copia de un cheque cancelado o un estado de cuenta bancario (si se debía algún impuesto al IRS).
- Entregue un Formulario 4506-T del IRS, "Request for Transcript of Tax Return" (Solicitud de Transcripción de la Declaración de Impuestos) completado y firmado.
- Presente una copia de su Informe de la Operación de Cierre HUD-1 indicando la venta de su casa.
Los enlaces de los formularios para solicitar reembolsos se incluyen en los párrafos previos.
P: ¿Estaré sujeto al impuesto federal de recuperación si refinancio mi hipoteca de SONYMA?
R:
No. Sin embargo, si vende su casa posteriormente, menos de nueve años después de la fecha de compra original, y reúne las condiciones antes descritas, es posible que se deba el impuesto federal de recuperación.
P: Si debo el impuesto federal de recuperación, ¿a quién se lo pago y cuándo?
R:
Todos los impuestos de recuperación se pagan al IRS cuando se llene la declaración de impuestos federales sobre la renta para el año fiscal en que venda su casa. Por ejemplo, si vendiera su casa en el 2007, usted pagaría el impuesto cuando presentara su declaración de impuestos federales sobre la renta del 2007.
P: ¿Debo notificar al IRS que vendí mi casa aunque no se deban impuestos?
R:
Sí. Independientemente de que deba impuestos o no, cuando venda su casa debe presentar un Formulario 8828 del IRS junto con su declaración de impuestos federales sobre la renta.
P: ¿Se debe el impuesto de recuperación si se transfiere la casa al cónyuge o al ex-cónyuge como resultado de un divorcio o si se transfiere la casa debido a un fallecimiento?
R: No.
P: ¿Se debe el impuesto de recuperación si la casa queda destruida por un incendio u otro siniestro?
R:
No. No se paga el impuesto federal de recuperación en estas circunstancias siempre que se compre una casa de reemplazo.
Si tiene alguna otra pregunta, sírvase llamar a nuestro número 800:
1-800-382-HOME (4663)